Erhaltungsaufwand: Steuern sparen beim Renovieren

Wer ein Gebäude vermietet, muss es auch instandhalten – und das kostet Geld. Neue Fenster, ein Austausch der Heizung, Wärmedämmung: Insbesondere im Sinne der Energieeffizienz kommen auf Vermieter hohe Aufwendungen zu. Doch davor müssen Sie nicht zurückschrecken, denn Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen, können Sie steuerlich geltend machen. Es handelt sich um sogenannte Erhaltungsaufwendungen, die als Werbungskosten sofort abgeschrieben werden können. Welche Aufwendungen genau unter diesen Begriff fallen und was Sie sonst noch wissen müssen, erfahren Sie hier.

In erster Linie geht es beim Erhaltungsaufwand darum, die Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes zu sichern. Dabei kann es sich um Erneuerungen handeln, wie den Austausch eines Fensters oder aber auch um Renovierungen oder Reparaturen. Im Grunde handelt es sich dabei um Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung. Wichtig dabei: Durch den Erhaltungsaufwand wird nicht die Wesensart eines Wirtschaftsguts verändert. Das wäre beispielsweise durch einen Anbau an ein bestehendes Haus der Fall.

Nicht zu verwechseln sind die Erhaltungsaufwendungen jedoch mit den Anschaffungskosten, den Herstellungskosten und den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Unter Anschaffungskosten fallen beispielsweise der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten für eine Wohnung. Wird nachträglich ein Balkon an einer Wohnung angebaut, was nicht zur Instandhaltung, sondern zur Verbesserung des Gebäudes beiträgt, fällt dies unter die Herstellungskosten. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind hingegen Aufwände, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes für die Instandsetzungen und Modernisierungen anfallen. Diese dürfen jedoch ohne Umsatzsteuer nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen.

Erstaunlich viele Aufwendungen kann ein Vermieter als Erhaltungsaufwand von der Steuer absetzen. Dazu zählen Renovierungen, die Deckung des Dachs, aber auch der Anstrich der Fassade oder der Einbau von Sicherheitsschlössern und Video-Türsprechanlagen. Zum Erhaltungsaufwand zählen dann sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn, der dafür fällig wird.

Die Investition in ein Gebäude lohnt sich, denn dadurch können Vermieter den Wert ihrer Immobilie steigern und infolgedessen auch mehr Miete verlangen.

Nicht immer ist es jedoch sinnvoll, die Aufwendungen für den Erhaltungsaufwand auf einmal abzusetzen. Das ist abhängig von der Höhe der Ausgaben und dem Einkommen des Vermieters. Je höher beides ist, desto eher lohnt es sich, die vollen Kosten der Erhaltungsaufwendungen anzugeben.

Ein Rechenbeispiel: Ein Eigentümer erhält jährlich Mieteinnahmen von 25.000 Euro, investiert 20.000 Euro in die Renovierung und setzt diese Kosten sofort zu 100 Prozent ab. Dann sinken seine zu versteuernden Einkünfte auf 5.000 Euro. Sobald die Einkünfte unter den Grundfreibetrag fallen, ist es sinnvoller, die Ausgaben über mehrere Jahre verteilt abzusetzen – über zwei bis fünf Jahre können die Erhaltungsaufwendungen verteilt werden.