Bei Immobilienverkäufen geht es um viel Geld. Ein Notaranderkonto kann helfen, die Kaufsumme sicher und unkompliziert vom Käufer zum Verkäufer zu übermitteln. Erfahren Sie, wie es funktioniert, was es kostet und welche Alternative es gibt.
Ein Notaranderkonto ist ein Girokonto, das vom Notar verwaltet wird. Es ist eine Sonderform des Treuhandkontos und kommt hauptsächlich bei Immobilienverkäufen zum Einsatz: Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Sobald die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist, leitet der Notar das Geld von diesem Treuhandkonto an den Verkäufer weiter. Ziel des Notaranderkontos ist es, Missbrauch bei der Abwicklung vorzubeugen. Es gilt als die sicherste Form der Transaktion zwieschen den Parteien bei Immobilienverkäufen.
Übrigens: Nicht nur Notare, sondern auch Steuerberater, Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer sind berechtigt die Gelder ihrer Mandanten auf Anderkonten zu verwalten. Streng genommen ist auch ein Mietkautionskonto ein Anderkonto. Schließlich dient es dem Vermieter zur Absicherung von Mietansprüchen.
Normalerweise der Verkäufer – idealerweise aber beide Vertragsparteien. Sind diese sich einig, legen sie per Vertrag fest, wann der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingehen muss und welche Voraussetzungen für die Auszahlung erfüllt sein müssen. Das Anderkonto eröffnen und führen darf allerdings nur der Notar. Als Treuhänder ist er der Kontoinhaber. Das bedeutet: Er führt das Konto in seinem Namen, bezahlt mit dem Geld aber fremde Rechnungen.
Eines sollte man wissen, wenn man die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto abwickeln lassen will: Der Gesetzgeber hat dabei noch ein Wörtchen mitzureden. Laut Beurkundungsgesetz (BeurkG) darf der Notar nur dann ein Anderkonto einrichten, wenn ein sogenanntes „berechtigtes Sicherungsinteresse“ besteht (§ 54a, Absatz 2, BeurkG). Ist das nicht der Fall, sind dem Notar die Hände gebunden. Er muss den Antrag der Parteien auf Einrichtung eines Anderkontos dann gemäß Beurkundungsgesetz ablehnen.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht üblicherweise in folgenden Situationen:
Zudem darf der Notar in begründeten Ausnahmefällen (zum Beispiel bei Überforderung der Beteiligten) ein Anderkonto eröffnen. Grundsätzlich gilt: Ein Notaranderkonto steht immer im Zusammenhang mit problembehafteten Transaktionen.
Zunächst muss der Notar den Kaufvertrag beurkunden. Er ebnet in mehreren Schritten den Weg zur Zahlung des Kaufpreises: Er beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, kümmert sich um die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen Belastungen und prüft, ob ein Vorkaufsrecht vorliegt. Möchte der Vorkaufsberechtigte nicht von seinem Recht Gebrauch machen, wird der Notar eine entsprechende Verzichtserklärung einholen. Sind alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt, ist der Käufer an der Reihe: Er wird angewiesen, den Kaufpreis auf das Notaranderkonto zu überweisen (Fälligkeitsmitteilung). Erst dann erhält der Käufer sprich zukünftige Eigentümer die erworbene Immobilie. Im Anschluss an die Übergabe informiert der Verkäufer den Notar, dass er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen kann. Der Notar kümmert sich zudem um die Löschung aller bisheriger Belastungen. Ist die Eigentumsumschreibung abgeschlossen, veranlasst der Notar die Zahlung an den Verkäufer.
Gut zu wissen: Eine Abwicklung über ein Notaranderkonto kann mehrere Monate dauern. Daher müssen Verkäufer in vielen Fällen länger auf ihr Geld warten.
Wie viel man für ein Notaranderkonto bezahlt, hängt zum einen von der Höhe des Kaufpreises und zum anderen vom Hebesatz der Gebührenordnung ab. Bei der Berechnung seiner Gebühren beruft sich der Notar auf das Gerichts- und Notarkostengesetz (§ 34 Tabelle B, GNotKG). Für die Kosten des Notaranderkontos kommt üblicherweise der Käufer auf. Es ist aber auch möglich, dass die Vertragsparteien eine abweichende Regelung treffen und sich die Gebühren teilen.
Laut Gebührenordnung setzen sich die Hebesätze so zusammen:
Beispiel: Eine Immobilie wird zu einem Preis von 150.000 Euro verkauft. Der Betrag wird über ein Notaranderkonto an den Verkäufer übertragen. Der Notar berechnet für diese Leistung gemäß den Bestimmungen des Notarkostengesetzes 412,50 Euro.
Hintergrund ist folgende Kostenkalkulation:
Daraus ergibt sich eine Summe von 412,50 Euro.
Achtung: Diese Angaben beziehen sich nur auf Einmalzahlungen. Bei Teilauszahlungen entstehen weitere Kosten. Außerdem können Kontoführungsgebühren und gegebenenfalls Minuszinsen hinzukommen.
Von einem Notaranderkonto profitieren beide Vertragsparteien – nicht nur, weil der Notar ihnen Arbeit abnimmt: Der Käufer kann sicher sein, dass er Eigentümer der Immobilie wird. Schließlich erhält der Verkäufer erst dann sein Geld, wenn der Notar die Eigentumsüberschreibung veranlasst hat. Auch der Verkäufer hat dank des Notaranderkontos mehr Sicherheit: Er erhält in jedem Fall sein Geld. Sollte der Käufer wider Erwarten das Geld nicht überweisen, kümmert sich der Notar um die Rückabwicklung des Vertrags. Das ist dank des Notaranderkontos wesentlich einfacher. Denn der Notar hat zu diesem Zeitpunkt noch nicht die Eigentumsübertragung in die Wege geleitet.
Es gibt aber auch Argumente, die gegen ein Notaranderkonto sprechen – allen voran die gesetzlichen Vorgaben zum „berechtigten Sicherungsinteresse“. Viele Käufer schrecken zudem die Kosten ab. Verkäufer scheuen das Risiko, länger auf ihr Geld warten zu müssen.
Ja, das ist möglich und in Deutschland sogar eher die Regel als die Ausnahme. Bei der sogenannten Direktzahlung überweist der Käufer den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers. Dieser Vorgang wird von einem Notar gesteuert und überwacht. Die Voraussetzungen für die Auszahlung bleiben dieselben: Es müssen alle notwendigen Genehmigungen vorliegen. Der Notar veranlasst zudem, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ins Grundbuch eingetragen wird. Anschließend teilt der Notar ihm die Kaufpreisfälligkeit mit. Sobald das Geld beim Verkäufer eingegangen ist, übergibt dieser die Immobilie.
Übrigens: Hat der Verkäufer die Immobilie fremdfinanziert und noch Restschulden bei seiner Bank, muss der Käufer das Geld auf zwei Konten überweisen: Zum einen an das finanzierende Kreditinstitut des Verkäufers und zum anderen an den Verkäufer selbst. Dieser erhält jedoch nur den Restbetrag.
Im Vergleich zum Notaranderkonto ist die Direktzahlung mit einem höheren Risiko behaftet. Der Verkäufer kann die Sicherheit der Zahlung allerdings erhöhen, indem er eine Bankbürgschaft vom Käufer einfordert. Die Kosten sind im Gegensatz zum Anderkonto vom Notar überschaubar.
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